Limitaciones Del Derecho De Propiedad

Las Limitaciones Al Derecho De Propiedad son normas que regulan la propiedad entre vecinos.

Limitaciones Del Derecho De Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. LIMITACIONES GENERALES.
• 2. LIMITACIONES LEGALES.
• 3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.
• 5. DERECHO DE ACCESO.
• 6. RESTRICCIONES ACTIVAS.
• 7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

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1. LIMITACIONES GENERALES.

División:

- Limitaciones LEGALES:

a) De interés Público

b) De interés Privado

- Limitaciones CONVENCIONALES

a) La propiedad se puede usar y gozar pero sin ir contra el interés de la colectividad.

b) No se restringe mientras el ejercicio del derecho de propiedad no sea abusivo.

c) Los propietarios no pueden gravar la cosa sino con aquellos derechos establecidos y admitidos por ley; de lo contrario de desnaturalizaría el mismo derecho.

d) En los contratos onerosos no se puede vender con cláusula de no enajenar, salvo que refiera a determinada persona.

e) La libertad de disponer por testamento está limitada por la legítima que se reconoce a los herederos forzosos.

f) La ley también puede limitar por ejemplo en las leyes de Prorroga de arrendamientos rurales.

2. LIMITACIONES LEGALES.

a) EN INTERES PUBLICO. Son regidas por el Derecho Administrativo. 1) Reglamentaciones municipales que obligan a mantener Línea Nivel, Altura de edificios 2) Prohibiciones de construir en ciertas áreas p.ej. velatorios cerca de hospitales. 3) Prescripciones de higiene y salud.

CARACTERES.

1) ILIMITADOS. En su número porque se atienen a razones de interés público de la más diversa índole.

2) SON DE DEJAR HACER O NO HACER. Raras veces Hacer (construir veredas, cercar terrenos baldíos, etc.)

3) NO SON INDEMINIZABLES. Estas limitaciones no son indemnizables, si van allá de lo razonables es Servidumbre Administrativa, si hay cercenamiento entonces hay Expropiación.

4) SON UNILATERALES. Es decir, imponen obligaciones al propietario, sin que exista posibilidad de que éste pueda exigir una contraprestación.

5) SON ONEROSOS. En el caso de la expropiación.

b) EN INTERES PRIVADO. La forma de vida actual da lugar a limitaciones al derecho de propiedad en razón del interés público, pero como no siempre se cumplen la ley, da a los particulares una acción destinada a evitar o atenuar estas molestias que se enumeran a continuación:

1) Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad.

2) Derecho de acceso.

3) Restricciones activas.

4) Limitaciones convencionales.

CARACTERES.

1) La enumeración en las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad no son restrictivas ya que dice "u otras molestias" (Art. 117), vale decir que los jueces también pueden tomar otras molestias en cuenta, cualquiera que sea su naturaleza.

2) No cualquier molestia da lugar a la acción, sino que debe exceder la Normal Tolerancia.

3) Hay preferencia respecto a centros de producción. No se pueden cerrar para acabar las molestias a un particular.

4) Reciprocidad y Bilateralidad entre las limitaciones de los vecinos debe haber respeto mutuo.

5) No Son Indemnizables. El cese de las molestias no es indemnizable si son fáciles de alejarlos o cesar la molestia. Si es con dolo se paga daños y perjuicios.

6) Las limitaciones no necesitan fijarse en el contrato. Son independientes.

7) Las limitaciones no prescriben si no se usan.

8) Las limitaciones son subjetivas, sus acciones son objetivas. El fin no es la persona sino el patrimonio.

3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

SON NORMAS QUE REGULAN LA PROPIEDAD ENTRE VECINOS. Son los llamados derechos de Buena vecindad. Si bien el dueño tiene derecho a realizar actos en su propiedad esto no es absoluto como en Roma.

CARACTERES.

1) BUENA FE. Esta se presume. Todos los actos del propietario se presumen que son de buena fe y quien piense lo contrario tiene que probarlo.

2) ABUSO DEL DERECHO. No puede realizar actos que perjudiquen a terceros, por ejemplo, un condominio no puede cambiar el fin de su unidad funcional.

4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.

1) DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD. El ejercicio y explotación por el propietario, poseedor, detentador no debe perjudicar a los vecinos. Debe mantener su propiedad en buen estado. Si amenaza ruina o un árbol suyo constituye peligro el vecino puede pedir reparaciones o que si se arranque el árbol. No hay uso nocivo de la propiedad cuando se da servidumbre por medios legales, naturales o convencionales.

2) DE LAS MOLESTIAS DE LA VECINDAD. El propietario, poseedor o detentador debe evitar INMISIONES a fundos vecinos (olores, humo, calor, luces de anuncios, trepidaciones o ruidos molestos) INMISIO viene del italiano "IN "MISSIO", echar algo o aquello, expandir algo.

a) TEORIA DE LA INMISION. Nadie puede enviar sustancia a fundo vecino, pero debe soportar si es INDIRECTAMENTE, p. ej. humo arrastrado por el viento. La crítica dice que «empieza legislando lo justo y acaba reglamentando una injusticia».

b) TEORIA DE LA NORMAL TOLERANCIA. No cualquier molestia da lugar a queja. Debe exceder la normal tolerancia, pues las ciudades suelen traer diversas incomodidades y a veces el precio de la civilización es alto, pero si la molestia excede hay que ponerle coto. Otra molestia puede ser excavaciones de fosos que dañen una construcción o una plantación del vecino. Puede ser obligado a guardar distancia y pagar los daños si es que lo hubiera.

3) DE LAS DISTANCIAS EN LAS CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y PLANTACIONES. Las distancias y seguridad de las construcciones al lindero vecino deben estar de acuerdo al reglamento, a falta de estos deben mantener seguridad, sino se retira la obra y se paga daños y perjuicios (119).

Las distancias de los árboles a los linderos deben ser de altos a bajos,3,2, y 1 metro. Los setos se pueden plantar en los linderos (120).

Las ramas que se extienden a fundo vecino deben cortarse. Los frutos que caen en fundo ajeno, pertenecen a este último. (121).

4) DE LAS LUCES Y VISTAS. No puede haber ventanas en pared contigua a una altura de 2,5 metros de la planta que requiere luz y 2 metros si es en piso superior (122). Si se adquiere en copropiedad se puede cerrar si en él se apoya su edificio o edificar pared divisoria o contigua en su propio terreno (123). No puede haber ventanas o balcones directamente o sobre techos a no ser que esté a 2 metros del lindero del vecino (124) O si es oblicua a 60 cm. Las mediciones se hacen desde puntos más exteriores.

5) DE LAS AGUAS PLUVIALES. No deben caer sobre fundo vecino.

5. DERECHO DE ACCESO.

El propietario debe permitir ingreso a vecino que quiera reparar muro divisorio o recobrar algo. Si el acceso causa daño debe ser resarcido.

6. RESTRICCIONES ACTIVAS.

El propietario puede obligar a vecino al amojonamiento. El propietario puede cerrar su fundo en cualquier momento.

7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

Las «res comercium» se pueden limitar por interés social (las viviendas de carácter social no se pueden vender) y por acuerdo de partes en base a la Autonomía de la v eataoluntad por la llamada CLAUSULA DE INALIENABILIDAD. Esta surge del acuerdo de voluntades en virtud del cual temporalmente y por causa legitima y seria se sustrae del comercio un bien determinado (109).

REQUISITOS. 1) La prohibición es temporal, si es perpetua es nula. 2) No debe contra el ordenamiento jurídico y debe ser por interés serio y legítimo.

NULIDAD. Si no es digna de tutela jurídica esta cláusula es nula.

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Ejercicio Del Derecho De Propiedad

Ejercicio Del Derecho De Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 2. FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD.
• 3. ABUSO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 4. EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

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1. EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

a) ACTOS MATERIALES. Son los derechos de servirse de la cosa, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. Queda comprendido en lo que los romanos llamaban el «lus utendi» y el «Ius fruendi».

b) ACTOS JURIDICOS. Se realiza a través del derecho a disponer, que supone no sólo enajenarlo, sino, alquilarlo, gravarlo, inclusive abdicar su propiedad abandonando la cosa sin transmitirla a otra persona. «Abuţi» no expresa destrucción sino la idea de disponer.

2. FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD.

La propiedad es el derecho más completo, pero no es absoluto, tiene una función social que lo dignifica y lo legitima. La función social se traduce en el equilibrio entre los intereses particulares y los colectivos. El gran problema es el conciliar el derecho del dueño con el interés social.

3. ABUSO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

a) El propietario no puede realizar actos con el único propósito de perjudicar o de ocasionar molestias a otros, y en general, no le está permitido ejercer su derecho en forma contraria al fin económico o social en vista al cual se le ha conferido el derecho.

b) Se prohíbe subir alquileres sin previo aviso. Tampoco está permitido realizar contratos mixtos (anticrético + alquileres).

c) Tampoco expropiar para luego NO darle una función social al bien inmueble.

4. EXTENSION DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

a) LA PROPIEDAD DEL SUELO SE EXTIENDE AL: (1) SOBRESUELO, que incluye plantaciones, construcciones, aguas que caen, accesorios hasta sus necesidades sin ir contra las normas administrativas de altura de construcción, por ejemplo. (2) SUBSUELO. En Roma hasta el infinito. En la actualidad hasta las necesidades sin ir contra las normas administrativas. Salvo bienes que pertenecen al patrimonio originario del Estado.

b) Los frutos naturales y civiles pertenecen al dueño del suelo.

c) Son las construcciones.

d) Las aguas pertenecen al dueño sin perjudicar a terceros. Si son medicinales pertenecen al Estado (Art. 126), no se pueden desviar porque cumplen una función social (Art. 154). Si varios se sirven y hay conflicto se favorece a quien le da mejor uso.

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El Derecho De Propiedad

El Derecho De Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. CONCEPTO.
• 2. CARACTERES.
• 3. ELEMENTOS INTEGRANTES DEL DOMINIO.
• 4. CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 5. FUNDAMENTOS SEL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 6. ANALISIS HISTORICO SOBRE LA PROPIEDAD.
• 6. CARACTERISTICAS.
• 7. CONCEPCION INDIVIDUALISTA DE LA PROPIEDAD.
• 8. CONCEPCION SOCIALISTA DE LA PROPIEDAD.
• 9. CONCEPCION ACTUAL.
• 10. FACULTADES INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

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1. CONCEPTO.

El DERECHO DE PROPIEDAD ES UN PODER JURIDICO QUE PERMITE USAR, GOZAR Y DISPONER DE UNA COSA Y DEBE EJERCERSE EN FORMA COMPATIBLE CON EL INTERES COLECTIVO, DENTRO LOS LIMITES Y CON LAS OBLIGACIONES QUE ESTABLECE EL ORDENAMIENTO JURIDICO.

2. CARACTERES.

La propiedad es:

a) ABSOLUTO. Se puede extraer utilidad económica a través de los Actos de Disfrute y Consumo (percibir frutos civiles y naturales, por ejemplo instalar un sauna); Actos jurídicos Negociales(venta); Actos de Disposición (hipoteca);Actos de Administración (cobro de alquiler).

b) EXCLUSIVO. Sólo el propietario se beneficia con la totalidad de las prerrogativas inherentes a la propiedad; aún en el Usufructo (que son derechos diferentes porque hay desmembramiento de la propiedad) y en la Copropiedad (los derechos son concurrentes).

c) PERPETUO. Mientras dure la cosa. Excepto el derecho de Superficie que puede ser temporal. Si no se usa, no se extingue como en el usufructo o la servidumbre, en 10 años.

3. ELEMENTOS INTEGRANTES DEL DOMINIO.

Son: el elemento subjetivo y el elemento objetivo.

a) ELEMENTO SUBJETIVO. Se refiere a la titularidad del sujeto activo que puede ser una persona natural o jurídica, lo que también nos lleva a ver si la persona es el Estado, una Universidad, una Sociedad, una Fundación o una Asociación.

b) ELEMENTO OBJETIVO. Son las cosas que pueden ser objeto del derecho de propiedad. En Roma sólo eran las cosas corporales. En la actualidad además de las cosas corporales, son las cosas incorporales o sea los derechos, las cosas determinadas y todas las cosas dentro el comercio humano.

4. CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Son:

a) «IUS UTENDI», «IUS FRUENDI". Los derechos de uso y goce. La cosa se puede usar parea vivienda, recreo, u obtención de frutos.

b) «IUS ABUTENDI». Derecho de disposición, mediante esta se puede enajenar, alquilar, arrendar, gravar con una servidumbre, hipotecar. Incluso puede abandonarlo.

5. FUNDAMENTOS SEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Teorías:

a) TEORIA DE LA OCUPACION. La propiedad tiene su origen en la ocupación y en la naturaleza del ser humano para sobrevivir hace suyo las cosas de la naturaleza.

b) JHON LOCKE. El origen de la propiedad está en el trabajo. El ser humano tiene la capacidad de transformar las cosas de naturaleza en cosas acabadas empleando fuerza física e intelectual.

c)J.J. ROUSSEAU. Los seres humanos para sobrevivir firman un pacto de armonía y en ese momento surge la propiedad privada de algunos (los jefes de tribu) y no de los otros.

d) JEREMIAS BENTHAM. El origen es la ley. Antes de la ley nadie estaba obligado a respetar nada. Sus críticos responden que mucho antes que la ley la costumbre ya reconocía la propiedad.

6. ANALISIS HISTORICO SOBRE LA PROPIEDAD.

a) PUEBLOS PRIMITIVOS. Por la forma de explotación lo más probable que la propiedad fuese colectiva. Pero al mismo tiempo se conocía la propiedad privada temporal, de los instrumentos de labranza, de caza, pesca. Se da estas dos clases de propiedad porque la gente era poca y la tierra sobraba.

b) DERECHO ROMANO. Se estructura en la ley de «Las XII Tablas» . SE desarrolla el Derecho pretoriano con los Senado consultos, hasta llegar al «Corpus Iuris Civile» de Justiniano. En Roma se hablaba de dominio era igual al poder sobre las cosas.

Propiedad se inserta en la época post-clásica.

EL DERECHO DE PROPIEDAD ERA EL USO Y GOCE DE UNA COSA EN FORMA EXCLUSIVA Y ABSOLUTA.

El titular explotaba la cosa, pero no fue irrestricto, admitía limitación de dos fuentes: 1) la ley, 2) la voluntad, y la voluntad del testador. En Roma era indigno morir sin testamento. El «Corpus Iuris Civile» de Justiniano estructura esta clase de dominio y así pasa a la Edad Media.

c) EDAD MEDIA. El sistema reacciona ante la esclavitud, apoyado por el cristianismo, que decía que todos los seres humanos son iguales.

6. CARACTERISTICAS.

1) El señor feudal y la Iglesia acapara la tierra. Comienza el latifundio. «Pocos pero grandes propietarios». Fruto de este acaparamiento empieza una nueva forma de dominio sobre el ser humano, la servidumbre.

Pero el noble y el clero no podían trabajar la tierra, Dios los había puesto para gobernar. Los juristas idean otra forma de trabajo: Entregan la tierra al campesino, este tiene la POSESION REAL, el DOMINIO UTIL lo tiene el noble y el clero. El campesino siervo debía entregar todo el fruto de la tierra y sólo reservarse una porción para sobrevivir. Sus mujeres debían servir en el castillo, en diferentes quehaceres.

2). Comercio. Comienza a surgir con las ciudades y el traslado de cosas y bienes a los centros urbanos Florece en el siglo XII. Se inventa la maquina a pedal para tejer. Empiezan a aparecer talleres artesanales.

El ser humano se convirtió en jornalero de 14 horas de trabajo, pero al fin, estaba libre, ya no estaba atado a la tierra. Esto despobló el campo y empezó la migración masiva del campo hacia las. Para evitar este fenómeno, los nobles promulgan leyes contra el abandono del campo.

En el siglo XV se descubren otros continentes, comienza el comercio de bienes a ultramar, surgen las grandes ciudades. El señor feudal idea algo que hace que el siervo se ate a la tierra: lo convierte en propietario, pero lo somete a impuestos altos que dependía de la naturaleza del suelo y como la agricultura siempre corre riesgo de perderse por falta de lluvias, incendios, etc, aquí esta pues el germen de la Revolución Burguesa.

7. CONCEPCION INDIVIDUALISTA DE LA PROPIEDAD.

La Revolución francesa establece los Principios de Igualdad de los hombres, Fraternidad entre ellos y el principio más importante la Libertad Individual de hacer lo que quiera en base a su Autonomía de la Voluntad. Además, con la Revolución Industrial (siglo XVIII) el individualismo toma auge en con «La Riqueza de las Naciones» de Adam Smith, y las ideas de Ricardo.

EL DERECHO DE PROPIEDAD ES EL DERECHO QUE TIENE UNA PERSONA SOBRE UNA COSA PARA HACER LO QUE QUIERA SEGUN DIOS Y SEGUN TODOS (Partidas de Alfonso X).

El Liberalismo francés tiene su base en la tesis «dejar hacer y dejar pasar». El Estado protege los intereses de los particulares. El hombre era libre según su iniciativa, y el Estado no debía interferir en esa iniciativa.

1) Los seres humanos nacen y permanecen libres.

2) Entre los derechos in alienables están: la libertad, la seguridad y la propiedad privada.

3) Nadie puede ser desposeído de su propiedad, a no ser con causa justa y con indemnización.

El Liberalismo francés reproduce el Derecho romano, y el cesarismo napoleónico lo plasma en el Código Civil francés de 1804.

Por eso EL DERECHO DE PROPIEDAD ES UN PODER JURÍDICO QUE TIENE UNA PERSONA SOBRE UNA COSA PARA USAR, DISFRUTAR Y DISPONER EN FORMA EXCLUSIVA Y OPONIBLE A LOS DEMÁS SIEMPRE Y CUANDO SU USO NOS SEA CONTARIO A LA LEY O A LOS USOS.

8. CONCEPCION SOCIALISTA DE LA PROPIEDAD.

La lucha obrera trajo reacciones. El anarquismo, que plantea la destrucción de la convivencial social, a la cabeza de Proudhon. Éste decía que la propiedad es un robo, si alguien puede vivir con 20 y otro gana 2000, la diferencia es pues un robo a los demás que no tenían siquiera esos 20. Dice que la propiedad es un mal, ya que permite acumular riqueza.

Estas ideas son recogidas por el Marxismo y se plasma en el llamado «Dar a todos lo que necesiten». Dicen que los medios de producción deben estar en manos del pueblo, y que los proletarios deben unirse. La Revolución bolchevique propone la extensión de la propiedad y la sucesión, y que los medios de producción deben pasar a manos del Estado. Los hombres deben producir para la sociedad.

La URSS desde 1932 reestablece la sucesión hereditaria, en 1942 se acepta la propiedad privada sobre bienes de consumo. Luego de la calidad del sistema y convertirse sólo en Rusia se establece un código liberal.

9. CONCEPCION ACTUAL.

La propiedad individual no debe colisionar con los intereses colectivos, si ocurre esto el lo expropia y vuelve al dueño originario que es el Estado. Es la tesis de la propiedad social, que se impuso en los códigos modernos, desde 1938 en nuestros días.

10. FACULTADES INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

Fue obra de los post-glosadores y son:

1) «EINIUS UTENDI». Derecho de uso. El titular se sirve de la cosa conforme a su destino. P. ej., uso de ropa. Puede alterar la cosa.

2) El «IUS FRUENDI». Derecho de goce. Significa la explotación económica de la cosa, natural ó artificial. Cuando hay ventaja está gozando, el interés, el alquiler.

3) EL «IUS ABUTENDI». Derecho de disposición, que se plasma en un acto jurídico, y significa tener las siguientes facultades:

3.1 TRANSFERENCIA DEI DERECHO DE PROPIEDAD (Inclusive con el simple consentimiento). Permite enajenar inter: p.ej., la compra-venta.

3.2 RECONOCER EN FAVOR DE TERCEROS DERECHOS DE SEGUNDA CLASE. P.ej., el usufructo.

3.3 AFECTAR EL VALOR JURIDICO DE LA COSA (Hipoteca, Pignoración).

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