Limitaciones Del Derecho De Propiedad

Las Limitaciones Al Derecho De Propiedad son normas que regulan la propiedad entre vecinos.

Limitaciones Del Derecho De Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. LIMITACIONES GENERALES.
• 2. LIMITACIONES LEGALES.
• 3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.
• 5. DERECHO DE ACCESO.
• 6. RESTRICCIONES ACTIVAS.
• 7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

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1. LIMITACIONES GENERALES.

División:

- Limitaciones LEGALES:

a) De interés Público

b) De interés Privado

- Limitaciones CONVENCIONALES

a) La propiedad se puede usar y gozar pero sin ir contra el interés de la colectividad.

b) No se restringe mientras el ejercicio del derecho de propiedad no sea abusivo.

c) Los propietarios no pueden gravar la cosa sino con aquellos derechos establecidos y admitidos por ley; de lo contrario de desnaturalizaría el mismo derecho.

d) En los contratos onerosos no se puede vender con cláusula de no enajenar, salvo que refiera a determinada persona.

e) La libertad de disponer por testamento está limitada por la legítima que se reconoce a los herederos forzosos.

f) La ley también puede limitar por ejemplo en las leyes de Prorroga de arrendamientos rurales.

2. LIMITACIONES LEGALES.

a) EN INTERES PUBLICO. Son regidas por el Derecho Administrativo. 1) Reglamentaciones municipales que obligan a mantener Línea Nivel, Altura de edificios 2) Prohibiciones de construir en ciertas áreas p.ej. velatorios cerca de hospitales. 3) Prescripciones de higiene y salud.

CARACTERES.

1) ILIMITADOS. En su número porque se atienen a razones de interés público de la más diversa índole.

2) SON DE DEJAR HACER O NO HACER. Raras veces Hacer (construir veredas, cercar terrenos baldíos, etc.)

3) NO SON INDEMINIZABLES. Estas limitaciones no son indemnizables, si van allá de lo razonables es Servidumbre Administrativa, si hay cercenamiento entonces hay Expropiación.

4) SON UNILATERALES. Es decir, imponen obligaciones al propietario, sin que exista posibilidad de que éste pueda exigir una contraprestación.

5) SON ONEROSOS. En el caso de la expropiación.

b) EN INTERES PRIVADO. La forma de vida actual da lugar a limitaciones al derecho de propiedad en razón del interés público, pero como no siempre se cumplen la ley, da a los particulares una acción destinada a evitar o atenuar estas molestias que se enumeran a continuación:

1) Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad.

2) Derecho de acceso.

3) Restricciones activas.

4) Limitaciones convencionales.

CARACTERES.

1) La enumeración en las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad no son restrictivas ya que dice "u otras molestias" (Art. 117), vale decir que los jueces también pueden tomar otras molestias en cuenta, cualquiera que sea su naturaleza.

2) No cualquier molestia da lugar a la acción, sino que debe exceder la Normal Tolerancia.

3) Hay preferencia respecto a centros de producción. No se pueden cerrar para acabar las molestias a un particular.

4) Reciprocidad y Bilateralidad entre las limitaciones de los vecinos debe haber respeto mutuo.

5) No Son Indemnizables. El cese de las molestias no es indemnizable si son fáciles de alejarlos o cesar la molestia. Si es con dolo se paga daños y perjuicios.

6) Las limitaciones no necesitan fijarse en el contrato. Son independientes.

7) Las limitaciones no prescriben si no se usan.

8) Las limitaciones son subjetivas, sus acciones son objetivas. El fin no es la persona sino el patrimonio.

3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

SON NORMAS QUE REGULAN LA PROPIEDAD ENTRE VECINOS. Son los llamados derechos de Buena vecindad. Si bien el dueño tiene derecho a realizar actos en su propiedad esto no es absoluto como en Roma.

CARACTERES.

1) BUENA FE. Esta se presume. Todos los actos del propietario se presumen que son de buena fe y quien piense lo contrario tiene que probarlo.

2) ABUSO DEL DERECHO. No puede realizar actos que perjudiquen a terceros, por ejemplo, un condominio no puede cambiar el fin de su unidad funcional.

4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.

1) DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD. El ejercicio y explotación por el propietario, poseedor, detentador no debe perjudicar a los vecinos. Debe mantener su propiedad en buen estado. Si amenaza ruina o un árbol suyo constituye peligro el vecino puede pedir reparaciones o que si se arranque el árbol. No hay uso nocivo de la propiedad cuando se da servidumbre por medios legales, naturales o convencionales.

2) DE LAS MOLESTIAS DE LA VECINDAD. El propietario, poseedor o detentador debe evitar INMISIONES a fundos vecinos (olores, humo, calor, luces de anuncios, trepidaciones o ruidos molestos) INMISIO viene del italiano "IN "MISSIO", echar algo o aquello, expandir algo.

a) TEORIA DE LA INMISION. Nadie puede enviar sustancia a fundo vecino, pero debe soportar si es INDIRECTAMENTE, p. ej. humo arrastrado por el viento. La crítica dice que «empieza legislando lo justo y acaba reglamentando una injusticia».

b) TEORIA DE LA NORMAL TOLERANCIA. No cualquier molestia da lugar a queja. Debe exceder la normal tolerancia, pues las ciudades suelen traer diversas incomodidades y a veces el precio de la civilización es alto, pero si la molestia excede hay que ponerle coto. Otra molestia puede ser excavaciones de fosos que dañen una construcción o una plantación del vecino. Puede ser obligado a guardar distancia y pagar los daños si es que lo hubiera.

3) DE LAS DISTANCIAS EN LAS CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y PLANTACIONES. Las distancias y seguridad de las construcciones al lindero vecino deben estar de acuerdo al reglamento, a falta de estos deben mantener seguridad, sino se retira la obra y se paga daños y perjuicios (119).

Las distancias de los árboles a los linderos deben ser de altos a bajos,3,2, y 1 metro. Los setos se pueden plantar en los linderos (120).

Las ramas que se extienden a fundo vecino deben cortarse. Los frutos que caen en fundo ajeno, pertenecen a este último. (121).

4) DE LAS LUCES Y VISTAS. No puede haber ventanas en pared contigua a una altura de 2,5 metros de la planta que requiere luz y 2 metros si es en piso superior (122). Si se adquiere en copropiedad se puede cerrar si en él se apoya su edificio o edificar pared divisoria o contigua en su propio terreno (123). No puede haber ventanas o balcones directamente o sobre techos a no ser que esté a 2 metros del lindero del vecino (124) O si es oblicua a 60 cm. Las mediciones se hacen desde puntos más exteriores.

5) DE LAS AGUAS PLUVIALES. No deben caer sobre fundo vecino.

5. DERECHO DE ACCESO.

El propietario debe permitir ingreso a vecino que quiera reparar muro divisorio o recobrar algo. Si el acceso causa daño debe ser resarcido.

6. RESTRICCIONES ACTIVAS.

El propietario puede obligar a vecino al amojonamiento. El propietario puede cerrar su fundo en cualquier momento.

7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

Las «res comercium» se pueden limitar por interés social (las viviendas de carácter social no se pueden vender) y por acuerdo de partes en base a la Autonomía de la v eataoluntad por la llamada CLAUSULA DE INALIENABILIDAD. Esta surge del acuerdo de voluntades en virtud del cual temporalmente y por causa legitima y seria se sustrae del comercio un bien determinado (109).

REQUISITOS. 1) La prohibición es temporal, si es perpetua es nula. 2) No debe contra el ordenamiento jurídico y debe ser por interés serio y legítimo.

NULIDAD. Si no es digna de tutela jurídica esta cláusula es nula.

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MACHICADO, J., «Limitaciones Del Derecho De Propiedad», https://jorgemachicado.blogspot.com/2022/03/ldp.html Consulta: