Transmisión De La Propiedad

Transmisión De La Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD POR EFECTO DE LOS CONTRATOS.
• 2. FORMACION DE LA REGLA DEL ARTICULO 521.-
• 3. EXCEPCIONES A LA REGLA DEL ARTICULO 521.
• 4. REGLA DEL ARTÍCULO 103 ES OPUESTA AL 521.
• 5. DEFENSA DE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.

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1. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD POR EFECTO DE LOS CONTRATOS.

En los contratos que transfieren el derecho de propiedad, en los que hay obligación de dar, la transmisión opera sólo «consenso».

TRANSMISION SOLO «CONSENSU». Es decir, la transmisión se da por el simple consentimiento de las partes.

Artículo 521°. - (Contratos con efectos reales) En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o de cualquier derecho real, o la constitución de un derecho real, la transferencia o la constitución tiene lugar por efecto del consentimiento, salvo el requisito de forma en los casos exigibles.

2. FORMACION DE LA REGLA DEL ARTICULO 521.-

ROMA. Las «res mancipi» («cosas que tenemos en auténtica propiedad») se transmitían sólo cuando se cumplían con las solemnidades.

Se conocían las siguientes FORMAS:

1) LA «MANCIPATIUM». Se colocaba la cosa en una balanza en presencia de 5 ciudadanos romanos que eran púberes y se pronunciaba: «yo adquiero esto».

2) LA «INJURE CESSIUM». Juicio ficto que iniciaba el comprador sin que alegue nada el vendedor.

3) LA «TRADITIUM». Se transfería el derecho de propiedad con la entrega previa de la cosa.

4) LA «TRADITIUM LONGI MANUS». El enajenante señalaba el lindero o la cosa que quería vender.

5) LA «CONSTITUTIO POSSESSIO». El enajenante transfería el derecho de propiedad, pero se quedaba como detentador. Ej. venta por recoger.

DERECHO FRANCES E ITALIANO. La «traditio» no es derecho, sólo es hecho. La entrega no cualifica transferencia, lo que cualifica es la Autonomía De La Voluntad, el consentimiento (Puffendorf)

3. EXCEPCIONES A LA REGLA DEL ARTICULO 521.

1) VENTA DE COSA FUTURA. Opera sólo cuando la cosa o derecho llegue a existir. Si no llega a existir el contrato es nulo por falta de objeto, que es requisito en las prestaciones de dar, a no ser que el comprador asuma los riesgos (contratos aleatorios).

Artículo 594°.- (Venta de cosa futura o de derecho futuro)
I. Si el objeto de la venta es una cosa futura o un derecho futuro, la adquisición de la propiedad o el derecho tiene lugar cuando una u otro llega a tener existencia.
II. A menos que el comprador haya asumido el riesgo y las partes hayan concluido un contrato aleatorio, la venta es nula si la cosa o el derecho no llega a existir.

2) VENTA DE COSA AJENA. Opera solo cuando el verdadero dueño da su consentimiento, obligación que tiene el vendedor de obtener. Si no cumple el comprador demanda Resolución De Contrato más daños y perjuicios.

Artículo 595°.- (Venta de cosa ajena)
I. Cuando se vende una cosa ajena, el vendedor queda obligado a procurar la adquisición de dicha cosa en favor del comprador.
II. El comprador pasa a ser propietario en el momento en que el vendedor adquiere la cosa del titular.

Artículo 596°.- (Resolución de la venta de cosa ajena)
I. Si el comprador a tiempo de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede pedir la resolución del contrato, a menos que el vendedor antes de la demanda le hubiese hecho adquirir la propiedad.
II. Si el incumplimiento a la obligación de procurar la propiedad es por culpa del vendedor, éste queda obligado a resarcir el daño en la forma que señala el artículo 344; más si el incumplimiento no es dependiente de culpa del vendedor éste debe restituir al adquirente el precio pagado, aun cuando la cosa disminuya de valor o se deteriore, así como los gastos del contrato.
III. El vendedor debe rembolsar además los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa, y si era de mala fe, aun los gastos hechos en mejoras suntuarias.

3) VENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD. Opera solo cuando el comprador deposita la última letra de pago. Perece para el detentador (comprador). Sus acreedores no pueden recaer sobre esta cosa, ya que todavía no es dueño.

Artículo 585°.- (Venta con reserva de propiedad)
I. En la venta a cuotas, con reserva de propiedad, el comprador adquiere la propiedad de la cosa pagando la última cuota, pero asume los riesgos a partir de la entrega.
II. En la venta de muebles no sujetos a registro, la reserva de propiedad es oponible a los acreedores del comprador, sólo cuando resulta del documento con fecha cierta anterior al embargo.
III. Cuando se resuelve el contrato por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas pero tiene derecho a una compensación equitativa por el uso de la cosa, más el resarcimiento del daño. Cuando se haya convenido en que las cuotas queden a beneficio del vendedor como indemnización, el juez, según las circunstancias, puede reducir la indemnización.

4) VENTA DE COSAS “IN GENERO”. Opera solo cuando la cosa se individualiza, o al menos se enumera.

Artículo 586°.- (Venta de cosas determinadas solo en su género)
I. Cuando la venta tiene por objeto cosas determinadas sólo en su género la propiedad se transmite mediante la individualización de dichas cosas de la manera establecida por las partes.
II. La anterior disposición no se aplica al caso en que la venta tenga por objeto una determinada masa de cosas, aunque para ciertos efectos ellas deban ser numeradas, pesadas o medidas.

5) VENTA CON RESERVA DE SATISFACCION. Opera cuando el comprador comunica, por si o por tercero, que le satisface.

Artículo 588°.- (Venta con reserva de satisfacción) La venta de cosas que por costumbre se gustan antes de recibirlas, sólo se perfecciona en el momento en que el comprador comunica al vendedor que las cosas le satisfacen.

4. REGLA DEL ARTÍCULO 103 ES OPUESTA AL 521.

Artículo 103°.- (Adquisición por la posesión de buena fe en caso de enajenaciones sucesivas) Si se enajena sucesivamente una cosa mueble corporal a varias personas, la primera que entra en posesión de ella es preferida y adquiere la propiedad siempre que sea de buena fe, aunque su título tenga fecha posterior.

Artículo 521°.- (Contratos con efectos reales) En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o de cualquier derecho real, o la constitución de un derecho real, la transferencia o la constitución tiene lugar por efecto del consentimiento, salvo el requisito de forma en los casos exigibles.

El articulo 103 parecería decir que también es necesaria la traditio (aparte del consensus del 521) en lo referente a los bienes corporales muebles para que el contrato opere.

Pero no es así, no es contradictorio porque en materia de esta clase de bienes la posesión de buena fe vale por título.

Artículo 100°.- (La posesión vale por título) La posesión de buena fe de los muebles corporales vale por título de propiedad, salva la prueba contraria.

5. DEFENSA DE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.

El consentimiento solamente defiende entre las partes, no contra terceros. Y ¿Como se defiende?

1) EN PROPIEDAD INMUEBLE. Inscribiendo en Registro De Derechos Reales para ganar en Publicidad y por ende en Oponibilidad frente a terceros.

2) EN LA PROPIEDAD MUEBLE. Está precautelado por la Regla del Articulo 100 del Código Civil. La posesión de buena fe vale por título.

3) EN LA PROPIEDAD MUEBLE SUJETO A REGISTRO. Se los protege inscribiendo en Registros Especiales, por ejemplo, los automotores se registran en la comuna.

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Modos De Adquirir La Propiedad

Modos De Adquirir La Propiedad

 By   J. MACHICADO

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1. DEFINICION.

Son hechos o actos previstos por ley a través de los cuales se puede fundar o transmitir un derecho de propiedad.

Y son:

ENUMERACION.

1ro. – La ocupación.

2do. – La accesión.

3ro. – Por efecto de los contratos.

4to. – La usucapión.

5to. – Por la posesión de buena fe.

6to. – Por sucesión «mortis causa».

7mo. – Otros modos previstos por ley.

2. CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.

A) ORIGINARIO. Son aquellos en que une persona funda en su misma persona el derecho de propiedad sobre una cosa de tal manera que el derecho de propiedad no deviene de un tercero. Por ejemplo, la ocupación, porque esta recae sobre cosa «res derelictus», 'cosas abandonadas' o «res nullius», 'cosas que no pertenecen a nadie'.

B) DERIVATIVO: Ocurre cuando una persona transmite, siendo causante, su derecho de propiedad a otra persona, que viene a ser causa habiente. Por ejemplo, todos los descritos en la enumeración de arriba menos la ocupación.

C) A TITULO ONEROSO. Son aquellos en las que hay una reciprocidad de sacrificios patrimoniales. Por ejemplo, la compraventa, la usucapión.

D) A TÍTULO GRATUITO. Cuando hay un acto de liberalidad de un sujeto causante hacia un sujeto causahabiente. Por ejemplo, la donación, la accesión natural a inmueble, la usucapión decenal, la sucesión «mortis causa».

E) POR ACTOS INTERVIVOS. Cuando el acto de transferencia del derecho de propiedad se da en vida del causante y el causahabiente. Ej. la permuta, la donación.

F) POR CAUSA DE MUERTE. Se da en materia de sucesiones después de la muerte un sujeto.

G) A TITULO PARTICULAR. Cuando se adquiere una cosa o conjunto de cosas. Puede ser «inter vivos» o «mortis causa».

H) A TITULO UNIVERSAL. Cuando se adquiere la totalidad del patrimonio o una alícuota parte porcentual no diferenciada. Solamente ocurre por causa de muerte.

J) VOLUNTARIO. Se adquiere la propiedad luego de haber celebrado un acuerdo de voluntades con un tercero, donde se transfiere el derecho de propiedad por mutuo consentimiento; o por un acto unilateral (la ocupación).

K) INVOLUNTARIOS. Cuando una persona deviene propietario contra su voluntad. Ej. sucesión por causa de muerte, accesión natural a bienes inmuebles.

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Limitaciones Del Derecho De Propiedad

Las Limitaciones Al Derecho De Propiedad son normas que regulan la propiedad entre vecinos.

Limitaciones Del Derecho De Propiedad

 By   J. MACHICADO

• 1. LIMITACIONES GENERALES.
• 2. LIMITACIONES LEGALES.
• 3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.
• 4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.
• 5. DERECHO DE ACCESO.
• 6. RESTRICCIONES ACTIVAS.
• 7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

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1. LIMITACIONES GENERALES.

División:

- Limitaciones LEGALES:

a) De interés Público

b) De interés Privado

- Limitaciones CONVENCIONALES

a) La propiedad se puede usar y gozar pero sin ir contra el interés de la colectividad.

b) No se restringe mientras el ejercicio del derecho de propiedad no sea abusivo.

c) Los propietarios no pueden gravar la cosa sino con aquellos derechos establecidos y admitidos por ley; de lo contrario de desnaturalizaría el mismo derecho.

d) En los contratos onerosos no se puede vender con cláusula de no enajenar, salvo que refiera a determinada persona.

e) La libertad de disponer por testamento está limitada por la legítima que se reconoce a los herederos forzosos.

f) La ley también puede limitar por ejemplo en las leyes de Prorroga de arrendamientos rurales.

2. LIMITACIONES LEGALES.

a) EN INTERES PUBLICO. Son regidas por el Derecho Administrativo. 1) Reglamentaciones municipales que obligan a mantener Línea Nivel, Altura de edificios 2) Prohibiciones de construir en ciertas áreas p.ej. velatorios cerca de hospitales. 3) Prescripciones de higiene y salud.

CARACTERES.

1) ILIMITADOS. En su número porque se atienen a razones de interés público de la más diversa índole.

2) SON DE DEJAR HACER O NO HACER. Raras veces Hacer (construir veredas, cercar terrenos baldíos, etc.)

3) NO SON INDEMINIZABLES. Estas limitaciones no son indemnizables, si van allá de lo razonables es Servidumbre Administrativa, si hay cercenamiento entonces hay Expropiación.

4) SON UNILATERALES. Es decir, imponen obligaciones al propietario, sin que exista posibilidad de que éste pueda exigir una contraprestación.

5) SON ONEROSOS. En el caso de la expropiación.

b) EN INTERES PRIVADO. La forma de vida actual da lugar a limitaciones al derecho de propiedad en razón del interés público, pero como no siempre se cumplen la ley, da a los particulares una acción destinada a evitar o atenuar estas molestias que se enumeran a continuación:

1) Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad.

2) Derecho de acceso.

3) Restricciones activas.

4) Limitaciones convencionales.

CARACTERES.

1) La enumeración en las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad no son restrictivas ya que dice "u otras molestias" (Art. 117), vale decir que los jueces también pueden tomar otras molestias en cuenta, cualquiera que sea su naturaleza.

2) No cualquier molestia da lugar a la acción, sino que debe exceder la Normal Tolerancia.

3) Hay preferencia respecto a centros de producción. No se pueden cerrar para acabar las molestias a un particular.

4) Reciprocidad y Bilateralidad entre las limitaciones de los vecinos debe haber respeto mutuo.

5) No Son Indemnizables. El cese de las molestias no es indemnizable si son fáciles de alejarlos o cesar la molestia. Si es con dolo se paga daños y perjuicios.

6) Las limitaciones no necesitan fijarse en el contrato. Son independientes.

7) Las limitaciones no prescriben si no se usan.

8) Las limitaciones son subjetivas, sus acciones son objetivas. El fin no es la persona sino el patrimonio.

3. CONCEPTO DE LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

SON NORMAS QUE REGULAN LA PROPIEDAD ENTRE VECINOS. Son los llamados derechos de Buena vecindad. Si bien el dueño tiene derecho a realizar actos en su propiedad esto no es absoluto como en Roma.

CARACTERES.

1) BUENA FE. Esta se presume. Todos los actos del propietario se presumen que son de buena fe y quien piense lo contrario tiene que probarlo.

2) ABUSO DEL DERECHO. No puede realizar actos que perjudiquen a terceros, por ejemplo, un condominio no puede cambiar el fin de su unidad funcional.

4. LIMITACIONES DERIVADAS DE LAS RELACIONES DE VECINDAD.

1) DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD. El ejercicio y explotación por el propietario, poseedor, detentador no debe perjudicar a los vecinos. Debe mantener su propiedad en buen estado. Si amenaza ruina o un árbol suyo constituye peligro el vecino puede pedir reparaciones o que si se arranque el árbol. No hay uso nocivo de la propiedad cuando se da servidumbre por medios legales, naturales o convencionales.

2) DE LAS MOLESTIAS DE LA VECINDAD. El propietario, poseedor o detentador debe evitar INMISIONES a fundos vecinos (olores, humo, calor, luces de anuncios, trepidaciones o ruidos molestos) INMISIO viene del italiano "IN "MISSIO", echar algo o aquello, expandir algo.

a) TEORIA DE LA INMISION. Nadie puede enviar sustancia a fundo vecino, pero debe soportar si es INDIRECTAMENTE, p. ej. humo arrastrado por el viento. La crítica dice que «empieza legislando lo justo y acaba reglamentando una injusticia».

b) TEORIA DE LA NORMAL TOLERANCIA. No cualquier molestia da lugar a queja. Debe exceder la normal tolerancia, pues las ciudades suelen traer diversas incomodidades y a veces el precio de la civilización es alto, pero si la molestia excede hay que ponerle coto. Otra molestia puede ser excavaciones de fosos que dañen una construcción o una plantación del vecino. Puede ser obligado a guardar distancia y pagar los daños si es que lo hubiera.

3) DE LAS DISTANCIAS EN LAS CONSTRUCCIONES, EXCAVACIONES Y PLANTACIONES. Las distancias y seguridad de las construcciones al lindero vecino deben estar de acuerdo al reglamento, a falta de estos deben mantener seguridad, sino se retira la obra y se paga daños y perjuicios (119).

Las distancias de los árboles a los linderos deben ser de altos a bajos,3,2, y 1 metro. Los setos se pueden plantar en los linderos (120).

Las ramas que se extienden a fundo vecino deben cortarse. Los frutos que caen en fundo ajeno, pertenecen a este último. (121).

4) DE LAS LUCES Y VISTAS. No puede haber ventanas en pared contigua a una altura de 2,5 metros de la planta que requiere luz y 2 metros si es en piso superior (122). Si se adquiere en copropiedad se puede cerrar si en él se apoya su edificio o edificar pared divisoria o contigua en su propio terreno (123). No puede haber ventanas o balcones directamente o sobre techos a no ser que esté a 2 metros del lindero del vecino (124) O si es oblicua a 60 cm. Las mediciones se hacen desde puntos más exteriores.

5) DE LAS AGUAS PLUVIALES. No deben caer sobre fundo vecino.

5. DERECHO DE ACCESO.

El propietario debe permitir ingreso a vecino que quiera reparar muro divisorio o recobrar algo. Si el acceso causa daño debe ser resarcido.

6. RESTRICCIONES ACTIVAS.

El propietario puede obligar a vecino al amojonamiento. El propietario puede cerrar su fundo en cualquier momento.

7. LIMITACIONES CONVENCIONALES.

Las «res comercium» se pueden limitar por interés social (las viviendas de carácter social no se pueden vender) y por acuerdo de partes en base a la Autonomía de la v eataoluntad por la llamada CLAUSULA DE INALIENABILIDAD. Esta surge del acuerdo de voluntades en virtud del cual temporalmente y por causa legitima y seria se sustrae del comercio un bien determinado (109).

REQUISITOS. 1) La prohibición es temporal, si es perpetua es nula. 2) No debe contra el ordenamiento jurídico y debe ser por interés serio y legítimo.

NULIDAD. Si no es digna de tutela jurídica esta cláusula es nula.

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